Que vas a descubrir en este artículo
¿Tienes un local cerrado o en desuso en Madrid? Esto es lo que necesitas saber para convertirlo legalmente en vivienda
Todo lo que necesitas saber sobre: Cambio de uso local a vivienda en Madrid
¿Tienes un local que no se alquila ni se vende? ¿Has pensado en convertirlo en vivienda pero no sabes si es posible o por dónde empezar?
Tranquilo, no estás solo.
Cada vez más propietarios en Madrid están optando por cambiar el uso de su local comercial a vivienda. Y no es casualidad: es una oportunidad que puede revalorizar tu inmueble y abrirte nuevas puertas, ya sea para vivir, alquilar o vender con mayor rentabilidad.
Pero cuidado: este proceso de cambio de uso local a vivienda no es tan sencillo como tirar tabiques y pintar paredes. Si se hace mal, puedes meterte en un lío legal y económico. Por eso, hoy te cuento todo lo que necesitas saber para hacerlo bien desde el principio y sacarle el máximo partido a tu inmueble.
Esto también te puede interesar
Guía Precios de Reformas Integrales 2025
¿Por qué cada vez más madrileños convierten sus locales en viviendas?
Madrid vive una paradoja: escasez de viviendas… pero exceso de locales vacíos.
Esa es la razón por la que muchos propietarios están transformando sus locales en viviendas completamente legales y habitables.
Las ventajas del cambio de uso local a vivienda son claras:
1. El precio de compra o inversión inicial es menor
Comprar un local en Madrid es, en muchos casos, hasta un 40% más barato que adquirir una vivienda en la misma zona. Esto significa que puedes acceder a una propiedad en ubicaciones premium (como Chamberí, Lavapiés, Carabanchel o Tetuán) por un coste mucho más bajo.
👉 ¿La ventaja? Inviertes menos al inicio y tienes más margen para destinar a la reforma, la legalización y convertirlo en una vivienda única, con personalidad.
2. Hay una demanda muy alta de pisos pequeños, especialmente para alquiler
En Madrid, los pisos de 35 a 55 m² son el santo grial del mercado de alquiler. ¿Por qué? Porque:
- Son ideales para jóvenes profesionales y parejas.
- Tienen menor coste de mantenimiento.
- Son perfectos para alquiler turístico o de media estancia.
Transformar tu local en una mini vivienda bien equipada puede generar entre 700 € y 1.200 € mensuales en zonas con alta demanda. Muchos de nuestros clientes han amortizado la inversión en menos de 5 años. Este es uno de los mejores beneficios que obtienes con el cambio de uso local a vivienda.
3. Puedes revalorizar el inmueble con una reforma inteligente
Un local sin uso o que genera gastos puede convertirse en un activo rentable y revalorizado con una reforma bien pensada. Lo que antes era un espacio vacío, oscuro o cerrado, ahora puede ser un apartamento moderno con:
- Cocina abierta estilo americana
- Dormitorio con luz natural
- Baño completo con plato de ducha
- Materiales modernos y duraderos
Además, al registrar la vivienda, aumentas su valor de mercado y liquidez. Si algún día decides vender, obtendrás un precio superior al que podrías haber soñado con el local original.
4. Puedes adaptar el espacio a tu gusto o al del mercado
A diferencia de una vivienda ya hecha, donde hay que conformarse con lo que hay, aquí tú decides todo: distribución, estilo, materiales, iluminación, acabados…
¿Quieres un loft diáfano tipo neoyorquino? ¿Un estudio escandinavo con mucha luz? ¿Una microvivienda con domótica? Tú lo eliges.
Y si lo haces pensando en alquiler o venta, puedes adaptarlo a lo que el mercado pide: diseño funcional, bajo consumo energético, estética moderna y acabados de calidad.
Pero… el cambio de uso local a vivienda ¿Se puede hacer en todos los casos?
No. Y aquí es donde viene la clave.
Para que un local pueda cambiar su uso a vivienda en Madrid capital o cualquier municipio de la Comunidad de Madrid, debe cumplir varios requisitos urbanísticos, técnicos y administrativos.
¿Qué necesitas para hacer el cambio de uso de local a vivienda?
1. Que la normativa urbanística lo permita
En Madrid, cada zona tiene su propio Plan General de Ordenación Urbana (PGOU). Hay barrios donde está permitido el cambio de uso local a vivienda y otros donde no.
👉 ¿Tu local está en un bajo sin ventilación? ¿No tiene fachada a la calle? Entonces, probablemente no pueda hacerse.
2. Un proyecto visado por un arquitecto
Necesitas un proyecto técnico que incluya:
- Nueva distribución
- Accesos
- Instalaciones
- Cumplimiento del Código Técnico de la Edificación
3. Licencia de obras y cambio de uso
Tendrás que tramitar:
- Licencia urbanística
- Licencia de obras
- Certificación final de obra
- Modificación en el Catastro y Registro de la Propiedad
4. Cumplir con los requisitos de habitabilidad
No todo vale. La nueva vivienda debe tener:
- Al menos 38 m² útiles
- Altura libre mínima de 2,50 m
- Ventilación e iluminación natural
- Conexión a redes de saneamiento, agua y electricidad
La legislación actual en la Comunidad de Madrid sobre el cambio de uso local a vivienda está experimentando modificaciones importantes que afectan directamente a propietarios e inversores interesados en estas transformaciones. A continuación, presento un análisis detallado de la normativa vigente a abril de 2025.
¿Estás pensando realizar una reforma integral a un local comercial?
Descubre todos los detalles de nuestros servicios de reformas integrales que podemos ofrecerte. Visita nuestra sección de reformas integrales y solicita asesoramiento GRATUITO y profesional con uno de nuestros arquitectos. ¡NO te preocupes que acceder es GRATIS!
Haz click en este botón.
Marco normativo principal para el cambio de uso de locales a viviendas
La transformación de locales comerciales en viviendas en Madrid está regulada principalmente por tres marcos normativos fundamentales:
- El Plan General de Ordenación Urbana de Madrid (PGOU), que determina los usos permitidos del suelo
- El Código Técnico de la Edificación (CTE), que establece los requisitos técnicos
- Las ordenanzas municipales específicas que definen los requisitos de habitabilidad
Desde el 27 de noviembre de 2023, entraron en vigor modificaciones significativas en las normas urbanísticas del PGOU que afectan directamente a estos cambios de uso.
Requisitos técnicos actualizados para el cambio de uso local a vivienda
Las modificaciones recientes han establecido requisitos más estrictos para garantizar la habitabilidad:
Superficie y dimensiones
- La superficie mínima se ha incrementado de 38 a 40 m²
- Se ha eliminado la posibilidad de construir estudios-apartamentos de 25 m²
- Se excluyen espacios con altura inferior a 2,20 m, terrazas, balcones y tendederos del cómputo de superficie habitable
- La altura mínima debe ser de 2,50 m en habitaciones y 2,20 m en cocinas y espacios no habitables
Elementos obligatorios
- Es obligatorio contar con un tendedero, que puede integrarse en la cocina
- Se permiten viviendas diáfanas (sin compartimentación) exceptuando el baño
- La vivienda debe incluir como mínimo un baño, cocina y salón-comedor
Proceso administrativo
El proceso para realizar un cambio de uso de local a vivienda en Madrid requiere varios pasos:
- Estudio de viabilidad: Análisis previo realizado por un arquitecto o arquitecto técnico para determinar la posibilidad normativa y económica de la transformación
- Verificación de compatibilidad urbanística: Obtención del Certificado de Compatibilidad Urbanística emitido por el área de Urbanismo del municipio
- Permiso de la Comunidad de Propietarios: Necesario cuando el cambio está prohibido en los Estatutos o afecta a elementos comunes. Si no está vetado en los estatutos ni afecta a la propiedad de otros vecinos, no se requiere este consentimiento
- Proyecto técnico de habilitación: Debe ser redactado por un arquitecto o arquitecto técnico (cuando el local no constituya un edificio en sí mismo) y visado por un Colegio Profesional
- Licencia de obra: Permiso necesario para realizar las obras mayores de transformación, cuyo coste aproximado es del 5% del Presupuesto de Ejecución Material
- Inspección final: Al terminar la ejecución, técnicos del ayuntamiento realizan una inspección para verificar que el resultado se corresponde con el proyecto presentado
Nuevas disposiciones normativas en 2025 para el cambio de uso local a vivienda
En enero de 2025 se publicó en el Boletín Oficial de la Comunidad de Madrid la aprobación inicial de una nueva modificación del PGOU de 1997, con importantes cambios:
- El objetivo principal es preservar y fomentar el uso residencial frente a otros usos, especialmente el terciario de hospedaje
- Se ha prorrogado por un año más la suspensión en la tramitación de licencias y declaraciones responsables establecida en abril de 20247
Adicionalmente, el alcalde de Madrid, José Luis Martínez-Almeida, ha anunciado que:
- Se prohibirá la transformación de locales comerciales en viviendas de uso turístico (VUT)
- Se autorizará el cambio de locales comerciales a residencia siempre que no estén ubicados en ejes comerciales
- El gobierno municipal está trabajando en una nueva normativa que se publicará a lo largo de 2025
Comprobaciones previas recomendadas
Antes de iniciar el proceso, se recomienda realizar estas verificaciones:
- Ordenanza Municipal: Consultar la ficha urbanística del inmueble para verificar que el uso residencial está permitido en esa zona
- Ley de Propiedad Horizontal y Estatutos de la Comunidad: Comprobar que no existen prohibiciones específicas
- Código Técnico de Edificación: Verificar que el local puede adaptarse a los requisitos técnicos
- Normas de Habitabilidad: Asegurar que se pueden cumplir las condiciones mínimas de habitabilidad
Esta normativa continúa evolucionando, con un enfoque cada vez más orientado a preservar el equilibrio entre los usos residenciales y comerciales en la ciudad, mientras se busca dar respuesta a la alta demanda de vivienda en Madrid.
Organismos oficiales y fuentes de información
A continuación, una tabla con los principales organismos y sus enlaces para realizar los trámites de cambio de uso local a vivienda:
| Nombre del organismo | Enlace |
|---|---|
| Comunidad de Madrid – Vivienda | https://www.comunidad.madrid/servicios/vivienda/transformacion-uso-local-vivienda-promociones-vivienda-protegida |
| Sede Electrónica de la Comunidad de Madrid | https://sede.comunidad.madrid/autorizaciones-licencias-permisos-carnes/viviendas-locales-comerciales |
| Ayuntamiento de Madrid – Sistema de Licencias Municipales (SLIM) | https://sede.madrid.es/portal/site/tramites |
| Agencia de Actividades del Ayuntamiento de Madrid | https://www.madrid.es/portales/munimadrid/es/Inicio/Actividad-economica-y-hacienda/Agencia-de-Actividades |
| Oficinas de Atención de Distrito (Madrid) | https://www.madrid.es/portales/munimadrid/es/Inicio/El-Ayuntamiento/Atencion-a-la-ciudadania/Oficinas-de-Atencion-a-la-Ciudadania |
| Registro de la Propiedad | https://www.registradores.org |
| Colegio Oficial de Arquitectos de Madrid | https://www.coam.org |
| Boletín Oficial de la Comunidad de Madrid (BOCM) | https://www.bocm.es |
Documentación y trámites principales para el cambio de uso de local a vivienda
Para realizar el cambio de uso de local a vivienda en Madrid, deberás seguir estos pasos a través de los organismos mencionados:
- Estudio de viabilidad y consulta previa: En las Oficinas de Atención de Distrito correspondiente según la ubicación del local.
- Solicitud de licencia de cambio de uso: A través del Sistema de Licencias Municipales (SLIM) del Ayuntamiento de Madrid o mediante una Entidad Colaboradora Urbanística.
- Presentación del proyecto técnico: Elaborado por un arquitecto o arquitecto técnico y visado por el colegio profesional correspondiente.
- Obtención de la licencia de obras: Tras la aprobación del proyecto técnico por parte del ayuntamiento.
- Certificado Final de Obra: Una vez finalizadas las obras, el arquitecto debe emitir este certificado.
- Solicitud de Cédula de Habitabilidad: Tras la inspección del técnico municipal.
- Inscripción en el Registro de la Propiedad: Para actualizar el uso del inmueble de comercial a residencial.
La normativa actual para el cambio de uso de local a vivienda en Madrid está recogida principalmente en el Plan General de Ordenación Urbana de Madrid (PGOUM), con las modificaciones publicadas en el Boletín Oficial de la Comunidad de Madrid (BOCM) el 27 de noviembre de 2023.
Recuerda que es recomendable consultar siempre la información más actualizada directamente en los organismos oficiales, ya que la normativa puede sufrir modificaciones.
¿Y cuánto me va a costar todo esto?
Te lo pongo fácil con un ejemplo realista: Claro esto es un estimado de algunos proyectos que hemos realizado de cambio de uso local a vivienda.
| Concepto | Precio estimado |
| Proyecto y trámites | 3.000 € – 5.000 € |
| Reforma completa | 25.000 € – 45.000 € |
| Total (aprox.) | 30.000 € – 50.000 € |
💡 Este es un rango promedio. En Arquality te damos un presupuesto estimado gratuito en menos de 48h, adaptado a tu local.
Obtén un presupuesto para tu reforma integral en 48 horas
Sin compromiso, sin complicaciones, GRATIS. Solicita asesoramiento con uno de nuestros arquitectos y en tan solo 48 horas tendrás un presupuesto estimado para la realización de tu reforma. Haz click en el botón y sigue los pasos siguientes
¿Y cuánto puedo ganar si lo convierto?
- Revalorización inmediata: Muchos locales ganan entre un 30% y 60% de valor tras la conversión.
- Alquiler más rentable: Un local sin uso puede pasar de valer 0 a generar entre 700 € y 1.200 € al mes en alquiler residencial.
Preguntas que nos hacen todo el tiempo sobre el cambio de uso local a vivienda
¿El Ayuntamiento de Madrid aprueba estos cambios?
Sí, si cumples con todos los requisitos. Nosotros tramitamos la licencia por ti.
¿Puedo vivir allí después?
Por supuesto. Una vez se registre como vivienda, es completamente legal.
¿Necesito permiso de los vecinos?
Solo si se tocan zonas comunes. Si no, no necesitas su aprobación.
¿Puedo pedir una hipoteca?
Una vez que el inmueble se registre como vivienda, sí. Antes, solo préstamos personales.
¿Y si lo hago sin licencia?
Te arriesgas a multas, sanciones y a que no puedas vender ni alquilar legalmente.
Caso real: De trastero olvidado a piso moderno en Chamberí
El problema: un local muerto… y un propietario frustrado
Pedro heredó un local de 42 m² en Chamberí, uno de esos espacios con persiana echada y polvo acumulado, situado en una calle secundaria, pero con buena ubicación. Durante más de tres años intentó alquilarlo como comercio. Nadie lo quería.
- Los negocios de barrio habían cerrado.
- Los compradores lo miraban… y pasaban de largo.
- Cada mes era una pérdida: comunidad, IBI, limpieza, derramas.
Pedro se sentía atrapado: tenía un activo que, en lugar de generar ingresos, le drenaba dinero y energía.
La solución: realizar el cambio de uso local a vivienda y convertir el problema en una oportunidad
Un día, charlando con un amigo arquitecto, surgió una pregunta: «¿Y si lo conviertes en vivienda?»
Ahí comenzó el cambio. Pedro nos contactó en Arquality, y lo primero que hicimos fue un estudio de viabilidad gratuito. Analizamos su caso: ubicación, normativa del PGOU de Madrid, estado del local…
Buenas noticias: ¡Era viable!
Con su autorización, pusimos en marcha todo el proceso:
- Redactamos y tramitamos el proyecto de cambio de uso.
- Gestionamos la licencia de obra y habitabilidad ante el Ayuntamiento de Madrid.
- Reformamos el local con un diseño funcional: cocina abierta, dormitorio, baño moderno y luz natural aprovechada al máximo.
Pedro no tuvo que moverse de su casa. Le entregamos la vivienda lista para alquilar. Sin complicaciones, sin burocracia.
El resultado: un ingreso fijo y un activo revalorizado
Tras realizar el cambio de uso local a vivienda, al dia de hoy, Pedro alquila su nueva vivienda por 950 €/mes. Lo que era un espacio en desuso se ha convertido en una propiedad habitable, moderna y lista para vivir.
🔒 Ha ganado en tranquilidad, rentabilidad y valor patrimonial.
📈 El inmueble se ha revalorizado un 60% respecto a su estado anterior como local.
🧠 Pedro ahora recomienda esta solución a otros amigos con locales vacíos en Madrid.
¿Te suena esta historia? Si tienes un local comercial esta también podría ser la tuya.
Si tú también tienes un local muerto, un espacio olvidado o una propiedad que no te da nada… tal vez sea momento de darle la vuelta.
👉 En Arquality convertimos locales en viviendas.
Y sobre todo: convertimos problemas en oportunidades reales.
¿Tú también tienes un local en Madrid?
Sabemos lo que es tener un local cerrado, desaprovechado… un espacio que en lugar de generar ingresos, genera preocupaciones.
Pero lo que hoy parece un gasto fijo sin salida, mañana puede convertirse en una vivienda moderna, legal y rentable.
En Arquality, no solo lo hacemos posible el cambio de uso local a vivienda: lo hacemos fácil, rápido y seguro para ti.
Estudio gratuito de viabilidad
Antes de mover un solo ladrillo, analizamos si tu local puede transformarse legalmente en vivienda, según la normativa del Ayuntamiento de Madrid y el PGOU.
Te entregamos un informe claro, sin tecnicismos, para que sepas:
- Si es viable el cambio de uso local a vivienda
- Qué necesitas
- Cuánto podría costarte
📍 Y lo mejor: este primer análisis es totalmente gratuito y sin compromiso.
Proyecto de arquitectura completo
Si el estudio es favorable, redactamos todo el proyecto técnico visado por arquitectos colegiados, que incluye:
- Diseño y distribución adaptado a normativa
- Planos, memorias y cálculos técnicos
- Optimización del espacio para lograr habitabilidad y confort
🎯 No improvisamos: diseñamos viviendas que cumplen requisitos y encantan a quienes las habitan.
Tramitación de licencias
Nos encargamos de presentar y gestionar ante el Ayuntamiento todos los trámites necesarios:
- Licencia de cambio de uso local a vivienda
- Licencia de obras
- Certificado final de obra
- Inscripción en Catastro y Registro de la Propiedad
Olvídate de pelear con papeleo y normativas: nosotros lo hacemos por ti.
Reforma integral llave en mano
Una vez aprobado todo lo necesario para el cambio de uso local a vivienda, llevamos a cabo la obra completa, con nuestro equipo de arquitectos, técnicos y reformistas.
Tú solo tendrás que:
- Aprobar el diseño
- Recibir las llaves de tu nueva vivienda
Usamos materiales de calidad, cuidamos los acabados y cumplimos con los plazos pactados.
🎯 Cero sorpresas. Cero sobrecostes. Cero complicaciones.
Todo 100% adaptado a normativa en la Comunidad de Madrid
Sabemos exactamente qué pide el Ayuntamiento de Madrid, qué exige el CTE y cómo gestionar los requisitos en zonas específicas como Chamberí, Lavapiés, Moncloa, Tetuán, Usera o Carabanchel, y todos los distritos de Madsrid con relación al cambio de uso local a vivienda.
Cumplimos con:
- Alturas mínimas
- Ventilación e iluminación natural
- Aislamiento térmico y acústico
- Superficie mínima útil
👷 Nuestro trabajo es garantizar que tu nueva vivienda será totalmente legal y segura.
Habla con un arquitecto experto en cambios de uso de locales comerciales a viviendas en Madrid
En Arquality, entendemos la importancia de la comunicación directa y personalizada. Por eso, te ofrecemos la oportunidad de hablar con uno de nuestros arquitectos especializados en cambios de uso de locales a viviendas y reformas integrales de locales comerciales en Madrid.
Resolvemos tus dudas, analizamos las necesidades y te asesoramos para garantizar que tu inmueble cumpla con la normativa para cambiar el uso.
¡Sin intermediarios ni complicaciones!
¡Conecta hoy mismo con uno de nuestros arquitectos ITE!
Así de fácil lo hacemos en Arquality
- Tú nos dices dónde está tu local.
- Nosotros analizamos, diseñamos, legalizamos y transformamos.
- Y tú recibes un activo legal, habitable y listo para generar valor.
👉 Solicita ahora tu estudio de viabilidad gratuito
📞 También puedes llamarnos o escribirnos por WhatsApp sin compromiso.
📍Trabajamos en Madrid y en toda la Sierra Noroeste: Pozuelo, Majadahonda, Las Rozas, Torrelodones, Aravaca, Collado Villalba...
Tu local puede convertirse en tu mayor inversión. Solo necesitas saber cómo, y en esto podemos ayudarte
